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刘剑强:我国养老产业项目前期市场投资分析

必赢亚洲www565net  2015-01-14  浏览:


  摘要:全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》中说:我国人口老龄化分三个阶段进行,到2020年为止,是快速老龄化阶段。到2050年,我国老年人口总量将超过4亿人,我国人口老龄化程度将达到30%以上,也就是说每10个人中就有3个是60岁及以上的老年人。2051年,中国老年人口规模将达到峰值4.37亿,约为少儿人口数量的2倍。


  一、项目投资可行性决策分析流程


  项目从投资意向开始到投资终结的整个过程中,项目策划和决策是投资项目的首要环节和重要方面,直接关系着项目建设的成败,为项目的投资决策提供科学可靠的依据和基础。下图是典型的项目投资可行性决策流程[1]:


  随着国内老龄化的加剧和家庭人口结构的变化,在人口老龄化的压力下养老市场出现了供不应求的状况,政府在政策上也开始鼓励支持养老行业,因此养老项目成为各路资本投资的热点。要确保项目投资决策的可靠性,必须对养老项目投资可行性进行科学的分析,需要针对以下指标进行分析论证:项目的规模、选址、市场调查(研究市场的需求量及预测市场的发展潜力)、项目占地面积、财务可行性、经济可行性以及项目实施方案等。养老项目投资可行性决策是一个严谨缜密的分析过程,大量准确的数据和竞争情报的应用起到了关键作用。


  二、养老项目投资决策的基本情况


  养老项目投资可行性决策分析的过程就是项目组收集整理和调研的过程。需要收集养老相关的政策、市场、竞争对手、消费者(60岁以上老年人)、财务、技术、设备等大量情报和数据[2]。


  1、养老项目的政策方面


  近几年我国各级政府出台了多项支持鼓励养老产业发展的政策,政策解读是项目投资的前提,因此对养老政策进行分析解读,是确立项目建设政策依据的关键一步,我国养老方面重要的政策主要有《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》、《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》及《社会养老服务体系建设十二五规划》等。通过对以上政策研究解读可以得出以下结论:国家大力支持社会资本进入养老产业,鼓励建设养老院、养老中心、托老所等养老机构;国家对符合条件的养老项目在政策资金等方面给与优惠。因此,养老项目属于国家政策支持项目,政策层面是完全可行的。


  2、养老项目市场趋势


  项目市场前景是判断项目未来发展好坏重要因素,市场前景的判断需要基于大量准确的调查数据,“用数据说话”是项目市场调查的基本原则。养老市场发展趋势如何,判断的重要依据主要有未来5-10年我国养老消费群体规模、养老市场需求特点以及养老市场供需格局。市场情报来源主要包括:《中国人口统计年鉴》、全国老龄工作委员会办公室统计数据、国家民政部统计数据、国内养老专业研究机构资料及大量一手访谈数据等。

调查指标

主要内容

消费者调查

60岁以上老年人口数量,占总人口比例,年增长率,文化水平,收入等

消费习惯

养老模式,居家养老,机构养老,社区养老等

消费水平

工资水平,养老支出,医药费支出,医疗保险等

市场供给

现在养老机构数量,养老床位,需求量,供给量,缺口等

消费影响因素

思想观念,下一代学历,家庭结构,养老费用高低,养老设施完善程度等


  通过调查发现,截至2011年底,中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人,占总人口的13.7%。预计到2013年底,中国老年人口总数将超过2亿,到2025年,老年人口总数将超过3亿,2033年超过4亿,平均每年增加1000万老年人口。因此,我国人口老龄化形势迅猛,老龄服务需求强劲。迫切需要大力发展居家养老服务和机构服务。另一方面,与老年人口急速增加形成对比的是,养老机构的不足和床位的紧缺,我国目前拥有各类老龄服务机构4.4万家,拥有床位416.5万张,每千名老年人拥有养老床位21.5张,按照每千名老年人拥有50张养老床位的国际标准推算,我国当前的老龄服务床位缺口为553万张,养老服务供求矛盾十分突出[3]。基于大量调查数据及情报的分析可以看出项目市场需求前景十分看好,具有广阔的发展空间。


  3、养老项目的现有企业


  项目投资决策过程中进行竞争对手分析的目的是通过了解竞争对手项目建设情况,学习其成功经验,并且结合自己优劣势在项目投资定位时避免同质化,通过差异化决策原则为项目科学定位提供支持。就养老产业而言,一个地区的老年人口数量决定对养老院(养老中心)规模的需求,因此避免正面竞争的策略主要有二条:一是,对尚处于空白的地区,可以采用最大限度覆盖或者符合当地平均水平的定位策略确定项目的规模及档次;二是,对已有竞争对手进入的地区,通过研究现有项目定位,采取差异化策略,通过筛选细分消费群,确定项目投资思路。


  通过调查,必赢亚洲www565net根据当前养老市场竞争现状,选择3家具有代表性的竞争对手进行研究,重点分析每一家的业务发展模式、竞争优劣势以及可借鉴之处。


  企业1:上海凯健华展老年护理有限公司


  凯健国际是由美国最大的养老集团EmeritusSeniorLiving及美国知名的养老及医疗投资商ColumbiaPacificManagementCo.(CPM)共同创建,致力于中国养老产业的开拓。作为中国首家外资老年康复护理机构,以上海及长三角为中心,辐射全国。凯健国际轴心护理模式从生理、心理和社会三个方面为老人提供全方位的照顾。凯健国际拥有一支国际化的管理团队,具备国际先进的老年产业管理理念。


  企业2:北京汇晨养老机构管理有限公司


  北京汇晨养老机构管理有限公司致力于建设以养老机构运营管理为核心,服务内容涵盖养老产业链重要环节的运行模式。为自理及非自理等各种类型老人提供机构养老服务,并向社区及居家养老服务延伸。


  企业3:沈阳玺佑颐彩养老服务有限公司


  玺佑颐彩养老服务有限公司以老年事业发展规划为主营业务,旨在为退休的老人提供一种全新的、积极的、健康的养老环境。致力于探索符合中国国情的“医养结合”新路子,建设以养老院为主、医院为辅的新型养老模式[4]。


  以上3家企业的特点和优势非常明显,项目组通过研究竞争对手管理团队、经营理念、客户定位、消费档次以及发展模式结合自身实际,通过定标比超及SWOT分析方法确定项目建设方案,突出自身优势,通过差异化发展有效避免过度竞争。


  4、养老项目财务分析


  项目财务指标分析是判断项目投资可行性的重要指标,通过分析研究养老行业财务数据对项目建设所涉及的人力成本、建设成本、设备成本以及项目盈亏平衡点、投资回收期等做出科学研判。


  养老项目具有投资大、周期长、不确定因素多等特点,因此在分析财务数据情报时应该特别注意预测未来有哪些因素会对项目财务指标产生影响,产生多大的影响,从而为将来采取应对措施提供预警。


  三、市场分析对养老项目投资决策的重要性


  项目投资决策是建立在对外部环境充分了解和对自身内部资源准确评估基础上的分析和利用的过程,随着我国老龄化形势日益严峻,养老项目投资成为热点,但是笔者在为投资者提供咨询的过程中发现存在很多问题,举例来讲:投资者不结合自身实际,盲目进入养老产业。只看到养老项目国家支持力度大,是市场追捧的投资热点,不客观分析是否具有养老项目运营能力,就贸然投资,其结果往往以投资失败而告终;缺乏对细分客户群体进行调查,项目定位存在问题。中高端养老市场是资本竞相进入的领域,但是大部分投资者严重缺乏对中高端老年客户群体的调查,片面的认为中高端养老就是高端的设施和设备,其实忽略了最重要的精神方面服务的构建。养老项目投资决策过程中存在的上述问题如果不能认真对待并采取有效措施加以解决,项目可行性的论证没有坚实的数据作为支撑,投资的结果将很难达到预期甚至以亏损而告终。


  市场分析在养老项目投资决策过程中的重要性不言而喻,通过与项目有关的市场的收集和分析,可以最大程度保证投资的科学性[4]。通过将各种类型的情报应用在评估自身优劣势,明确项目定位,分析目标客户群体,测算投资规模,构建差异化服务等关键环节,可以使项目更加容易落地实施。


  参考文献


  [1]投资决策[EB/OL].[2014-06-01].


  http://www.shichang360.com/other/service/service_1.shtml


  [2]医养结合养老院(养老中心)项目www.565.net[EB/OL].[2014-05-18].


  http://www.bothfuture.com.cn/case/4226.shtml


  [3]全国60岁以上老年人口达到1.85亿占总人口13.7%


  [EB/OL].[2014-05-11].


  http://http://news.xinhuanet.com/society/2012-03/01/c_111591253.htm


  [4]吴金红,张飞,鞠秀芳.大数据:企业竞争情报的机遇、挑战及对策研究[J].情报杂志,2013(1):7


  作者系必赢亚洲www565netCEO,该文章于2014年发表于《企业改革与管理》杂志。


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  5. 市场分析:行业市场分析、预测市场前景和投资机会
  6. 竞争分析:行业竞争格局及企业竞争分析
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